第一，万科入股徽商银行的核心诉求不是为了境内融资。目前市场中信托的融资成本为12%-13%，房地产基金的融资成本一般是18%甚至更高，银行长期贷款的融资成本为6%-8%。而今年3月7日万科境外募得的8亿美元，折合年收益率仅为2.755%。如果单从募资成本而言，国内银行贷款并没有比较优势。此外，从房地产金融的趋势来看，直接融资才是真正的大势所趋。

 

　　从统计数据来看，国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%，而同期企业自筹资金占比从30%上升到40.5%，资金总额增长了6.5倍。对于房地产信托和房地产基金而言，过去几年的快速发展也是源于这样的趋势。对万科而言，以入股银行来绕道境内融资并不合算。

 

　　第二，一线城市房地产市场未来十年粗放式的成长空间在不断萎缩，已经从“增量时代”进入“存量时代”。一般而言，住房市场中的存量房与新房交易量之比大于1，即进入“存量时代”。北上广深四个一线城市的存量房交易套数与新房交易套数之比平均已经到2的水平，深圳在2010年时甚至达到3的水平。商业地产亦不例外。在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年的29%降到2012年的15%;在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。即使是二线城市，天津、杭州、南京等存量房与增量房的比值也接近1。三线城市虽然仍以新房成交为主，但其投资风险较大，不是品牌开发商的首选。

 

　　所以，如何在存量时代中继续稳住龙头地位就成为万科不得不思考的问题。显然，与那些万科最具价值的、多年精心累积的庞大业主群建立深度粘性就成为首选。之前万科产品的重要卖点之一是良好的物业管理服务，但这还远远不够，唯有银行服务能够渗透到庞大业主群生活的每一个角落，这是万科在为未来发展提前做打算。

 

　　第三，万科的真正诉求是搭建地产金融的全体系架构。对于房企而言，从前期的融资到中期的按揭，以及后续的社区金融体验等。房企与银行股权层面的合作，可以有效降低交易成本。正如万科所言，其目的在于帮助自己率先向客户提供国内领先的社区金融服务。对于银行而言，基于银行牌照的稀缺性，其自身的投资价值就很大。此外，随着万科的加入，对于徽商银行全国性网点的选址和扩张都有好处。有数据显示，开发一个新客户的成本超过维护一个老客户成本的6倍，所以，在这个过程中万科的最大收益在于增加了单个客户的边际产出。随着万科社区金融的完善，为其庞大的存量业主群提供财富管理服务既增加了存量客户的粘性，又对增量客户有吸引力，万科何乐而不为?

 

　　可以预计，未来十年的房地产市场将是存量时代的舞台，如何在这个舞台中外挂更多的、有价值的装备越来越值得各大房企思考，而这才是万科急于涉足银行业的真正用意。