近日，两个分别由官方机构公布的房价数据出现“打架”的情况，让购房者对广州楼市的真相更感困惑。
根据国家统计局公布数据显示，5月份广州房价环比涨幅为零；而广州市国土房管局的统计数据却显示，同月广州房价环比上涨2.1%，连续3个月创新高。
广州楼市到底是 “假涨”还是“真跌”？对此，多位业内人士在接受记者采访时表示，数据“打架”主要是由于统计样本的不同，国家统计局的调查样本更贴近市场真实情况，房管局的数据来源受“限价”干扰因素较大，因此即便一线城市也进入实质性降价阶段，房价数据也呈现出“真跌假涨”的走势。
官方房价数据“打架”
记者整理广州市国土房管局每月发布的 《房地产市场运行情况通报》发现，自今年2月起，广州房价连续3个月出现环比上涨。数据显示，今年3~5月，广州新建住宅网签均价环比涨幅分别为10.4%、1.5%、2.1%。
而国家统计局公布的5月份70大中城市房价数据显示，今年3~4月广州新建住宅售价环比涨幅仅为0.4%与0.1%，5月份广州房价环比涨幅为零。
事实上，类似的数据“打架”情况并不罕见。以去年12月为例，国家统计局数据显示，该月广州新建住宅售价环比涨幅为0.7%，同比涨幅为20.4%。但广州市房管局的报告却显示，该月新建住宅网签均价环比涨幅为0.4%，同比下跌12.9%。
记者发现，其他一线城市也出现了类似情况。以深圳为例，国家统计局数据显示，5月份深圳新建住宅售价环比下跌0.2%，但深圳规划国土委网站数据显示，5月深圳新房住宅成交均价23981元/平方米，环比上涨1.1%。
“打架”或因楼市政策/
中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于国家统计局与当地房管部门的调查样本不同，加上去年地方政府在房价控制目标的压力下意图从数据上抑制房价涨幅，导致两个官方数据“打架”。
“国家统计局所制定的房价数据，是抽取同类型楼盘相同朝向的相近单位作为样本，以楼盘的实际售价为统计数据，能更真实地反映市场状况。但广州市房管局是以网签合同的成交数据为统计样本，由于去年广州出台严厉的 ‘限价’政策，导致大量楼盘采取以‘双合同’绕开管理部门的价格限制，不少高价盘更是被暂停网签，引发房价数据失真严重。”黄韬说。
去年4月，为了遏制当时房价上涨过快的势头，广州市房管局发布通知，规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证，超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
此后，越来越多的开发商采用“双合同”，即购房者买房时所签合同往往一份是正式的 《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，两份合同加起来的房款才是房屋总价。
黄韬告诉记者，自去年11月起，“限价”政策逐渐松绑。随着今年市场压力增大，从3月起“限价”政策松绑蔓延至全市，由于双合同现象大幅减少，同时大量在去年积压的高价盘在最近两个月集中网签，变相提高了楼盘的网签售价，是带动房管局的房价数据明显上涨的主要原因。
一线房价“假涨真跌”
中原地产首席分析师张大伟认为，在整体楼市降温的情况下，一线城市在2013年下半年严格执行的限价政策逐渐已经不适合当下市场情况，目前还能维持上涨的城市越来越少。甚至连业界也认为，一线城市也出现了明显的降温现象，降价潮在一线城市出现蔓延的势头。
以广州为例，记者实际走访发现，外围区域降价风越刮越猛，继位于番禺的万科欧泊降价三成开售后，同区域的知名大盘雅居乐剑桥郡于本月中推出100套特价单位，毛坯售价为1.2万元/平方米，较该盘前期单位售价直降30%。
“虽然广州市房管局公布的房价数据显示是上涨，但这只不过是反映去年房价真实涨幅。从广州来看，目前外围区域新盘售价已经出现15%的降幅，个别项目为了清尾货更是出现30%的降幅，带动广州楼市进入实质性降价阶段。”黄韬表示。
克而瑞研究报告显示，6月前半月，一线、二线和三四线城市的成交面积同比去年分别下滑了22%、27%和35%，在四个一线城市中，北京与深圳成交同比降幅分别为51%与64%，广州与上海则同比上涨7%与25%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，一线城市自身拥有强大的需求支撑，本轮下行更多是受到银行收紧房贷的影响。乐观估计，本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。
房企动向
碧桂园再现人事变动营销能手杨永潮“坐镇”海外
继今年4月，拥有中海背景的吴建斌接替伍绮琴出任首席财务官一职后，在去年新晋千亿俱乐部的房企碧桂园再现人事变动。
6月20日，碧桂园正式宣布，集团营销中心总经理杨永潮正式调任董事局主席特别助理，其执行董事职位未变，营销中心总经理一职由集团副总裁、粤闽区域总裁程光煜出任。
记者了解到，杨永潮为碧桂园创始人杨国强侄子，担任碧桂园营销团队总负责人超过十年，此次调任后工作重心将转向海外市场。
辉立证券分析师陈耕向记者表示，杨永潮作为碧桂园的元老级重臣，由其主导的营销模式是推动碧桂园从一家区域小房企发展成全国性龙头房企的关键。随着此前公司抛出海外市场在十年内占半壁江山的目标，此次调任也意味着，碧桂园未来将加大海外市场的开拓力度。
营销中心换帅
对于此次高管变动，碧桂园方面向记者表示，杨永潮是集团执行董事、原营销中心总经理，主要负责碧桂园的产品营销工作。此次集团决定任命他为董事局主席杨国强的特别助理，协助杨国强开展海外项目拓展、土地投资、项目规划、产品定位、营销前期策划等相关工作。杨永潮仍担任董事会执行董事。
杨永潮加入碧桂园销售团队接近20年，从事一线销售工作。2002年，杨永潮组建碧桂园“营销中心”，担任总负责人。2007年碧桂园在香港上市后，杨永潮成为碧桂园执行董事之一，并组建全国营销团队，碧桂园也从华南区域品牌发展成为全国性的地产品牌。
在杨永潮调任后，程光煜将出任营销中心总经理一职。资料显示，程光煜于2007年加入碧桂园，历任碧桂园集团董事局主席助理、总裁助理、项目总经理、运营中心总经理、粤闽区域总裁等职位。
海外战略提速
随着精通营销的杨永潮将工作重心转移至海外市场，碧桂园的海外战略大有提速的势头。
自2012年初正式进驻马来西亚后，碧桂园已投资了3个大型项目，其中由碧桂园自主开发的首个项目金海湾于去年8月正式发售，不仅成为公司去年的单盘销售冠军，同时让碧桂园成为马来西亚最大的地产商。
在这背后，“全民营销”战略在马来西亚项目发挥出作用。据悉，在金海湾去年开盘之时，项目以750令吉/平方尺(约13761元/平方米)的价格发售，低于周边楼盘价格近三成。同时，碧桂园在国内发动营销攻势，给每位老业主补贴2000元，用飞机一拨拨地把人拉到马来西亚体验金海湾项目，对于习惯了坐等买家上门的马来西亚本土开发商而言，碧桂园的营销手法在当地造成了极大震撼。
记者了解到，碧桂园金海湾项目剩余货量将于今年下半年推出，位于马来西亚首都吉隆坡以北的碧桂园钻石城也于去年末开售，另一个位于吉隆坡的新项目也将于今年下半年开售。陈耕向记者表示，随着海外市场成为集团发展的重点，调来久经沙场的杨永潮有助于增强碧桂园的海外开拓与营销能力。
政策调整
“招挂复合”再现上海新推三幅规划盲点地块
6月19日，国土部发布消息称，将有效控制特大城市新增建设用地，并对此前发布的《节约集约利用土地规定》作进一步强调。
记者注意到，上海的土地出让方式也出现了调整迹象。6月18日，上海市规划和国土资源管理局推出近期第三块“招挂复合”地块。宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块地均位于政府重要规划区 “盲点”位置。业界认为，这一做法和国土部对特大城市控制土地新增，盘活存量用地的意图一致。
6月19日，国土部表示，将通过规划、计划、用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大的地区和中小城市、县城建设用地供给。
一个月前发布的《节约集约利用土地规定》解释称，为防止一些地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，进一步增强规划科学性和规划的刚性管控，需要对用地规模整体调控，实现控总量、挤存量、提质量。
6月18日，上海市规土局推出近期第三块“招挂复合”地块。宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块地均位于政府重要规划区“盲点”位置。
其中，宝山区淞南镇地块位于杨浦新江湾城国际社区周边未辐射区域；普陀区梅川社区地块位于普陀真如城市副中心周边未辐射区域；奉贤区南桥新城地块位于奉贤区南桥新城规划盲点。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔向记者表示，“招挂复合”三块土地的环线位置、地段各不相同，但战略意义较为相似：均处于区县重点规划的空白区。
黄河滔同时表示，上海近期的拍地倾向旨在节约集约、合理利用土地，但与土地招标模式不同，“招挂复合”是市场选择模式。
“招挂复合”并非今年才出现的新事物，早在当年浦东星河湾地块出让之时就曾采用这种“先比方案后比价格”的方式。
在这一模式下，地块的出让形式由有效申请人数决定，如果申请人数超过3人，则用招标方式出让，申请人即为投标人；如果申请人数在3人以下，则用挂牌的方式出让，申请人为竞买人。政府有了一定的空间，可以选择更贴近城市整体规划的标书。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，上海市政府在土地出让这个问题上，向来是把城市规划放在首位的。要挖掘上海的城市空间，未来主要的来源是国有工业土地的变性。
目前，宝山区淞南镇地块已采用竞价招标拍地，其余两块未确定拍地方式。从21世纪不动产上海区域市场研究部的历史统计数据来看，南桥新城2012年、2013年共推出5幅与奉贤区南桥新城地块用途相类的商办地块，竞买人数均低于3人。且此次推出地块并无价格优势，故挂牌竞价的可能性较大。
土地市场
南京土地市场冷清持续多幅地块底价成交
时隔一个月之后，6月20日，南京再次挂牌出让土地，但这并没有改变南京土地的冷清，出让10幅地块仅用了半个小时，其中有8幅地块底价成交。与此同时，合肥也在6月20日当天出让11幅地块，面积达到1107亩，吸金32亿元。
进入2014年，南京的土地市场可谓异常冷清，在5月14日的土地出让中，出现了5分钟结束拍卖，甚至有开发商因为迟到几分钟，而错过土地拍卖的尴尬局面。
在6月20日的土地拍卖中，与此前的土拍相比，除增加了土地出让面积外，冷清的情况未发生改变。当天的土地拍卖，一共有10幅地块出让，面积达到58万平方米，吸引了包括朗诗、保利和万科等房企。
据记者了解，10幅地块中，4幅来自江宁滨江，3幅来自浦口，其余3幅地块分别为玄武区仙鹤门二类居住用地、秦淮牌楼路加油站用地和栖霞仙林中心商业用地。
其中，江宁滨江四幅地块出让面积共计18万平方米左右，除G27地块为居住社区中心用地外，其他三幅均为商住混合用地。其中，G24、G25、G25均有绿地和朗诗两家房企参与竞争，G27地块被绿地以底价拿下。
对于当天的情况，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉发对记者说：“理性但不乏积极正在主导土地市场的主旋律。理性表现在最高溢价不超过10%，出价较为理性。积极则表现在该拿地的企业照样拿，所有地块全部成交，有助于保证未来1~2年的住宅供应。”
同样，在6月20日当天，合肥也进行了土地出让，共有12幅地块参与竞拍，出让面积达到1107亩，除了一幅地块流拍之外，其余11幅地块均顺利成交，成功吸金32亿元。
其中，滨湖新区的BH2014-02号地块竞争最为激烈，最终宝能集团以24.03亿元的总价成功拿下，将滨湖宝能城项目用地扩容到超过1200亩。
“宝能城项目拟建七幢超高地标建筑集群、五星级酒店和高端住宅等，其中单栋最高550米将问鼎安徽第一高。”合肥本地房地产业内人士凌斌表示。
记者观察
中小房企频现股权转让，行业洗牌加速
市场持续降温，房地产行业的洗牌在加速。记者注意到，在刚刚过去的一周 (6月13日~19日)，北交所企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业又一次位居成交金额前三位。
早在今年3月，机构就曾发出预警。评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司可能出现债务违约情况，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。
在上海易居研究院研究员严跃进看来，市场成交若继续低迷，那么房地产行业洗牌的动作还会加大。
行业分化特征明显
记者梳理发现，本月前三周，北交所企业国有产权项目成交金额中，房地产业每周均稳居成交金额前三位。
数据显示，上周(6月13日~19日)，北交所推出多宗投资意向及境外项目。其中，北京某房地产发展有限公司拟投资京、津、冀及济南地区房地产业10000万元以上项目，要求公建类项目建筑规模不低于5万平方米，住宅类不低于10万平方米。
此外，房企股权被收购的现象也越来越多。如朗诗绿色地产收购万业置业34%股权、宁波金翔收购万业置业33%股权、信达地产22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司100%股权等。
黄金湾投资集团董事长申威告诉记者，大型房企对中小房企的整合会越来越多，股权之前的并购也会增加，并购基金应运而生。
6月20日，上海乾鹏置业有限公司在北交所平台上进行100%股权的转让，转让资产主要是福都商厦，转让底价是88896万元，价款支付方式为一次性支付。
严跃进表示，从买卖的角度看，有卖必有买。在目前市场降温下能够收购此类资产的，一般都是资金雄厚的大企业，这也印证了行业分化的特征。
中小房企风险加大
业内观点认为，从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关，此前盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。
他表示，继兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制地再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对中小企业“停贷”，这些因素成为浙江兴润置业等企业倒闭破产或面临资金面断链的导火索。
张宏伟表示，由于难以获得银行贷款，一部分中小企业在今年上半年或面临资金面断链的市场风险。
严跃进表示，中小房企市场空间不断收窄，在传统信贷市场和资本市场难以获取融资的时候，那么借股权交易所来缓解资金压力，或是一个不错的选择。“虽然无奈，但至少在目前状况下，整个企业还能卖个好价钱。”
