国家统计局成都调查队今日发布《成都市房地产市场运行情况简析》，报告显示，从具体月份来看，1、2月市场进入春节假期节奏，开发商方面进入调整阶段推盘积极性不足，置业者需求转移或选择押后置业。3月市场受银行信贷收紧和市场回暖的影响供应量反弹冲高，成交量止跌回升，市场回归常态。4月市场供需回落，楼市在“三月小阳春”之后归于常态。5月，受春季房交会促销及户籍新政的影响，成交量激增。6月，因为上月需求的过度透支，成交量大幅下滑。

　　房地产背景分析

 

　　房地产投资对全市固定资产投资增幅回落影响较大

 

　　随着2013年底以来开发商资金链趋紧，房地产投资增幅放缓，2014年上半年，房地产的各项投资均较去年同期出现明显回落。房地产开发投资1057.4亿元，同比名义增长3.0%，增幅较去年同期回落13.1个百分点。其中，住宅投资649.1亿元，增长3.0%，较去年同期回落14.8个百分点，占房地产开发投资的比重为61.39%。由于房地产投资额占固定资产投资额的比重为32.82%，仍处于较高水平，因此房地产投资回落，导致全市固定资产投资（不含农户）较去年同期回落11.3个百分点。

 

　　房地产开发企业到位资金下降明显

　

　　2014年上半年，房地产开发企业到位资金1651.0亿元，同比下降1.6%，而去年同期为增长31.9%。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为66.59%，为开发企业主要资金来源渠道。从资金来源的增长率来看，2014年上半年，除自筹资金外，其他各种资金来源同比均出现下降。国内贷款增长率同比下降7%，定金及预收款增长率同比下降4.8%，说明房地产开发贷款难度加大，购房者持币观望氛围浓厚。

 

　　今年上半年房地产市场运行状况

 

　　2014年上半年，主城区新建商品住宅供应量充足，成交量在保持相对稳定的基础上有所下滑，5月，环比指数价格在连续24个月上涨后首次出现下降，6月继续下降且跌幅扩大。二手房成交量受春节假期因素影响较大，但总体仍保持平稳。

 

　　新房二手房成交量同比均出现下降

 

　　2014年上半年，主城区新建商品房成交量较去年同期下降12.27%；成交面积较去年同期下降13.91%。二手房成交量较去年同期下降22.50%；成交面积较去年同期下降23.63%。5月6日成都市出台购房新政，明确自6月1日起，取消成都市灾后重建落户政策，调整为购房满90平以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。为了赶在6月1日前落户，5月，70-90平方米的小户型备案量出现井喷，较4月上涨114.64%，占全部成交量的60.79%，较4月所占比例增加15.57个百分点。

 

　　小户型仍占消费主导地位

 

　　从网签数据来看，市场成交的主流仍然是小户型房屋。上半年，成都市主城区成交的新建住宅中，90平方米以下户型占总量的58.60%，90-144平方米的户型占总量的33.22%，而144平方米以上的户型仅占总量的8.18%，说明目前居民购房主要满足基本居住需求为主。

 

　　新建住宅价格同比逐月放缓

 

　　环比出现小幅平稳回落

 

　　据调查，1-6月份成都市新建商品住宅销售价格环比指数分别为100.6%、100.5%、100.3%、100.1%、99.7%、99.4%；同比指数分别为109.2%、108.9%、108.3%、106.5%、105.2%、103.7。1-4月份成都市新建商品住宅销售价格总体呈现上涨态势，但环比和同比涨幅均逐月缩小，直到5月份，新建商品住宅环比指数由上涨趋势变为下降趋势，出现自2012年5月以来的首次下降。

 

　　二手住宅价格同比逐月回落

 

　　环比基本保持稳定

 

　　1-6月份二手住宅成交价格环比指数分别为100.3%、100.1%、100.3%、99.8%、100.0%、99.5%；同比指数分别为105.3%、105.0%、104.5%、103.7%、103.5%、102.4%。二手住宅价格较去年同期相比均有所上升，但每月涨幅逐步缩小；环比价格保持平稳。

 

　　商品住宅累计开工面积增速下滑

 

　　待售面积大幅增加

 

　　2014年上半年，房地产房屋新开工面积2168.5万平方米，同比增长2.4%，增速下滑34.2个百分点；其中，住宅新开工面积1256.8万平方米，减少10.9%。上半年，商品房待售面积976.2万平方米，同比增长56.3%，增幅较去年同期增加10个百分点；其中，住宅待售面积511.6平方米，占52.4%，同比增长71.8%，增速较去年同比增加34个百分点。

 

　　近期房地产市场小结及走势预测

 

　　资金紧张致使房市缓慢回落

 

　　从近半年市场成交量来看，房地产市场呈现出下行的征象，自去年6月份以来的“钱荒”到现在的信贷收紧、利率上浮，信贷环境的变化成为楼市走向的导火索和最主要的影响因素。而今年三月信贷环境的持续紧张，将房地产行业的资金问题暴露无遗，开发商资金压力增大，开始出现局部项目价格松动的迹象，至4、5月份，价格松动项目进一步增多，导致客户观望情绪渐浓，成交量的下滑促使楼市进入下行的“死循环”之中。虽然5月户籍新政的出台刺激成交集中备案，但与去年“新国五条”出台时期相比，今年受市场环境不同、信贷环境不同、政策实施情况不同影响，致使新政后成交量骤降，刺激楼市上行愿景也成为泡影。

 

　　主城区房价尚显稳定

 

　　今年上半年在楼市降声一片的形势下，成都楼市从最初的变相降价，如特价房、优惠力度加大等，到目前已出现的局部实质性降价，从个别区域降价到范围的进一步扩大，都显现出房价松动的迹象，但主城区整体房价并未出现下滑迹象。主要原因在于，主城区凭借更为优越的地理位置，房价的抗跌性更强。其次，13年火爆的市场情况也带动土地拍卖价的水涨船高，土地成本的上涨，导致新入市项目销售价格上涨而拉高整体成交均价。预计在3季度，受7、8月淡季的影响，房价仍存小幅下降可能，但进入4季度，市场可能会有所好转，房价将归于稳定。