房企对后市不乐观

     8月初，包括万科、招商地产 、龙湖地产 、世茂集团、恒大地产、万达等在内的众开发商均已召开年中工作会议。面对房地产市场的下滑，多数开发商对后市的判断都表示不乐观。

     在上述房企的年中会议上，公司一把手对“市场规律”、“客户”、“户型、产品”等词语频频提及。一位房地产咨询机构负责人表示，“市场越好，”市场规律“关键词的出现次数越低，反之亦然。现在的情况说明房企老板们对下半年的市场是不太看好的。而”客户“的出现次数，也与市场总体态势成反比。市场越好，房企提及”客户“、”产品“的次数就越少，反之亦然。这说明，开发商重视”客户“是市场态势向买方市场转变的信号之一，房企可能会动用对”客户“最具影响力的价格手段加快销售。”

     今年以来，房地产市场持续低迷，多个城市放开限购，以期带动成交量回升。但国家统计局 8月13日公布的数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资 50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点；房屋新开工面积98232万平方米，下降12.8%，降幅收窄3.6个百分点；商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点；商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。

     中原地产首席分析师张大伟表示，楼市降温趋势依然明显，开发投资增速持续6个月放缓，销售数据也在6月短期上涨后再现降温。限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累以及前期成交集中释放带来的需求断档所致。

     降价跑量仍是主流

     中原地产研究部统计数据显示：截至目前，28家房企公告了前7月销售业绩，7月单月合计销售为843.57亿，相比6月份的1298.24亿下降了35%，也低于之前5月份的978.63亿。

     大部分企业完成年度销售目标的可能性越来越低。8月5日，绿城中国发布盈利警告称，今年上半年净利润可能相较去年同期减少超过65%。公司管理层近日在半年度工作会议上表示今年主要是生存与稳健。“这说明降价跑量是必选项，不然，资金链出问题就无法生存了。”上海(楼盘) 一家房地产研究机构人士认为。

     龙湖地产8月4日披露的数据显示，截至2014年7月底，公司累计实现合约销售金额人民币241.4亿元，同比减少9.96%；合同销售面积222.9万平方米，同比减少4.54%。按照全年目标570亿元计算，前7个月龙湖地产仅完成全年目标约42.35%。“我们维持570亿的目标不变。”龙湖首席执行官邵明晓表示，“我们会灵活使用价格策略，但不能一概而论，在某些区位、某些项目可能会用价格的手段来促进销售。”

     “现在比的是谁跑得快，只有先活下来，才有资格比谁活得好。”在刚刚结束的博鳌(楼盘) 房地产论坛上，多数房企老板都有如此感受。

     张大伟也表示，市场持续低迷，明显影响了房企的定价。他预期，下半年特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。

     信贷松绑或成“救命稻草”

     在多地相继“放松限购”之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小觑，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。这也成为楼市能否真正企稳回升的“救命稻草”。

     8月8日，福建出台房地产救市政策，要求银行增加房地产贷款。此前，已有广西(楼盘) 、浙江、四川(楼盘) 、福建等省份与杭州(楼盘) 、绍兴(楼盘) 、包头(楼盘) 等市出台了相关政策，喊话银行放松房地产贷款政策。

     但银行的信贷政策并未出现明显松动。“绍兴要求二套房首付比例下降很奇怪，首付比例是国务院的政策，地方政府是否可以擅自更改？目前我们还没有接到政府部门的通知，房贷政策是否变化，最终以总部的通知为准。”江浙地区一位银行人士说。

     8月11日，深圳(楼盘) 商业银行的房贷利率开始回落。五大国有银行的深圳分行中，除农行的首套房贷利率仍然在基准上浮5%外，中行、工行、建行、交行首套房贷利率均从原来的基准利率1.05倍回归基准。

     “目前政策放松逐渐触及对成交影响更为关键的信贷政策。”业界人士指出，从各大国有商业银行的动作来看，虽然目前基准利率以下的首套房贷优惠依然难觅，但一二线城市首套房按揭利率或条件均有不同程度的松动，政策松绑与流动性改善形成合力，为房地产行业基本面向上提供了一定的想象空间。