突获降息利好

     11月21日晚间，中国人民银行出其不意发布了降息的消息：自2014年11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整。

     针对央行此次不对称降息，兴业银行首席经济学家鲁政委指出，本次降息有助于在明年初存量贷款重定价时系统性下调融资成本，特别是以贷款基准利率为定价基准的小微、三农，当然还有房地产。

     上投摩根基金认为，本次降息延续了“降低社会融资成本”的政策方向，时间上稍早于市场预期，因此对A股整体影响正面。行业方面，利率敏感型的非银金融、资金密集型的地产行业受益相对较多。

     “降息对于股市是利好，尤其是对其中的房地产行业构成重大利好。”分析人士对《投资快报》记者表示，一方面，降息有利于降低房地产开发商的负担利率；另一方面，降息有利于减轻购买房者的负担、增加人们买房的积极性。

     据了解，对于打算贷款买房以及已购房采取浮动利率合同的家庭来说，能节省一笔利息开支。以此推算100万元贷30年，之前年利率6.55%，月供6353.6元。现在年利率6.15%，月供6092.3元，减少261.3元。

     “这次央行降息目的是刺激宏观经济，间接利好房地产业，将会缓和目前楼市低迷态势。”业内人士对《投资快报》指出，降息会使开发商资金链缓和，更有底气，同时促使部分刚需入市，会稳住房价。

     近日公布的10月中国大中城市房价数据显示，新建商品住宅售价环比几乎全线下跌，只有郑州房价持平，其他城市则尽数下跌。而在70个城市中有67个城市价格同比下滑，前值为58个。加之，10月社会消费品零售总额同比增长11.5%，为2006年2月以来最低水平；1-10月城镇固定资产投资同比增速意外下滑至15.9%，创近13年新低。

     广发证券房地产行业研究员称，降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著；对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长，通常在降息3-6个月后，房价同比增速由负转正，并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。

     地产股结构性行情可期

     今年以来，中国楼市降温明显。房地产开发投资增速不断下滑、商品房销售额和销售面积多月处于同比下降的区间，房价更是两年来首次出现下降。不过10月以来，在官方各种政策提振下，楼市下行的脚步已经有所放缓。

     国家统计局日前公布全国房地产开发和销售等行业数据。1-10月土地购置面积2.70亿平方米，结束了今年3月份以来连续7个月负增长；此外，9月份的单月房屋销售面积和销售金额同比分别下降1.6%和0.7%，降幅环比大幅收窄了8.7和8.2个百分点。

     分析人士认为，这说明房企拿地热情明显提高，前期信贷政策“松绑”作用正在显现，楼市已经出现了企稳迹象。据了解，截至目前，除限购政策大规模“松绑”外，已经有19个省市出台公积金信贷新政支持首置和首改购房需求。而央行突然降息无异为地产注入了更强劲的暖流。地产股有望走出一波结构性行情。

     “降息让楼市迎来心理及实际两重最大利好。”中原地产首席分析师张大伟指出，从心理层面讲，本次降息力度空前，对于购房者来说，叠加之前的取消限购、限贷政策影响，购房者很可能再次积极入市。

     张大伟认为，已经企稳升温的楼市，在再次降息的影响下难免出现暖上加暖现象，虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行，这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

     张大伟还指出，目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企最困难的时期已经过去。

     “从历史经验上看，降息将对房地产是重大利好，无论是对房地产销售面积还是房价都将产生积极影响，而且地产板块也将受到显著拉动。”广发证券房地产行业研究员指出，目前地产板块在基本面逐步好转的情况下具备较好的投资机会。

     据广发证券的统计，在前两轮降息周期中，地产板块超额收益(相对沪深300)都十分显著，绝对收益在2008年降息周期中超过200%，在2012年降息周期中超过40%。

     盈利能力稳定企业机会多

     对于央行降息，分析认为利好地产，但预计不会过度刺激房价上涨。住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，这次央行降息目的是刺激宏观经济，间接利好房地产业，但是考虑到北京等一线城市限购政策还没有退出，加之楼市低迷态势已持续相当时间，所以预计本轮降息并不会像以往刺激房价大涨。

     中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，这次央行减息对房地产市场的影响是不可低估的，其最大的影响可能会改变整个住房市场预期。但是这种货币政策能够走到哪里，还得进一步观察，还得观察稳增长政策的实际效果以及对住房市场之影响。

     “从心理层面讲，本次降息对于购房者来说，叠加之前的取消限购、限贷政策影响，购房者很可能再次恐慌入市。入市的积极性继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。”分析人士称，但是，他同时指出，考虑到供应量充足，房价难以再现以往大涨局面。

     在个股上，业内人士指出，当前房地产板块的市盈率和股价均处于历史的低谷，随着降息等利好消息的刺激以及限购的退出，后市该板块的上升的空间较为客观。在投资布局方面，要把握住产龙头、国企改革、区域概念和转型概念四条投资主线。

     广发证券房地产行业研究员表示，目前地产板块在基本面逐步好转的情况下具备较好的投资机会，在国企改革、沪港通以及区域政策逐步落地的情况下，地产股具备多样性的投资机会。个股方面，龙头公司推荐四季度销售拥有超预期表现的招商地产。成长企业推荐阳光城(000671)、中南建设(000961)、泰禾集团(000732).

     不过，从长远布局来看，行业龙头更受欢迎。分析人士指出，在房源供应较多的时代，盈利能力稳定的企业，有可能在未来竟争中享受定价优势，因此，长远来看，投资机会更多的是在一些盈利能力稳定的龙头企业上，如万科A(000002)、保利地产(600048)、招商地产(000024)等。