在国有企业改革的大背景下，上海市195平方公里工业用地有望在2015年加速盘活，一些手中拥有大规模存量土地的国企旗下上市公司有望直接获益。目前宝钢集团、上海纺织等大型国企已启动“存量盘活”，且已出现成功案例。

 

     盘活存量土地填补建设用地缺口

 

     根据沪府办(2014)25号《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，存量工业土地转性为住宅用地须经土地收储后公开出让，而转性为商办用地的，原权利人则可在满足一定自持比例、补缴地价等条件下自主开发。根据梳理统计，目前上海市可供盘活的工业用地存量达195平方公里，其中绝大多数都掌握在上海市属国企手中。新政策下存量工业土地的盘活，不仅将成为解决未来建设用地供应缺口的重要途径，更将令拥有这些土地的上海国企直接受益。

 

     “在上海这样一个建设用地极为紧张的城市，盘活工业用地来补充建设用地的不足，已是迫在眉睫。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如告诉记者，按照过去十年上海城市增长速度粗略匡算，至2020年，上海市城市建设用地需求规模将可能达到3600余平方公里，而2014年5月上海市第六次规划土地工作会议已明确将2020年规划建设用地终极规模控制在3226平方公里，存在较大的建设用地缺口。

 

     更为紧迫的是，2014年上海市新增建设用地规模为18.84平方公里，而2015年上海土地市场供应锐减已成定局。再加上三四线城市库存压顶、开发商纷纷选择一线城市避险，上海土地市场更成为各大开发商必争之地，这也直接导致了2014年四季度起高溢价地块、地王频出。存量土地的盘活，不仅是未来填补土地供应缺口的主要方式，也将是平抑地价、控制房价保持理性的重要手段。

 

     国企“大地主”直接受益

 

     顾悦如表示，现有工业存量用地盘活主要有两种方式：一种是保留工业用地权属条件下，转型为商办物业用途的创意产业园区；另一种则是通过土地收储后公开出让。过往由于原土地权利人往往无法参与收储公开出让后的土地开发，其参与土地收储意愿弱，收储耗时长，有的甚至历时十余年。而新实施的办法则允许在满足一定自持比例、补缴地价等条件下，以原土地权利人为主体进行开发，以国企为代表的原土地权利人将直接受益，大大增加了企业盘活土地的积极性。

 

     随着上海地价的节节飙升、传统工业制造业的萎缩，在这一新政策下，拥有可观规模的国有企业存量土地成盘活突破口。目前，包括宝钢、上海纺织等在内的上海国企“大地主”已试点性地启动了“存量盘活”，并已出现成功案例。2014年4月，就在新办法出台一个月后，宝钢集团以14.76亿元补缴地价的方式，将旗下上钢10厂厂区工业用地(现红坊创意产业园区)转性商办用地，后于12月以27.46亿元的价格转让给融侨集团，收益接近一倍。上海纺织(集团)有限公司目前约有4.2平方公里的工业用地存量，亦正着手推动宝山和闸北两宗工业用地，通过补缴地价的方式转性为商办用地。

 

     “上海存量工业土地盘活正在冲刺，由于上海国企改革的推动、企业意愿的增加、转性流程的简化，2015年将大大提速，今年我们一定会看到更多盘活成功的案例。”顾悦如表示。

 

     据戴德梁行估价及顾问服务部数据显示，上海市国资委目前出资监管企业集团共约52家，其中上海汽车集团、上海电气总公司、上海华谊公司、上海地产集团、光明食品、百联集团等市属国企拥有大量存量土地。