近日，深圳市规土委公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》(以下简称《计划》)。《每日经济新闻》记者注意到，与以往不同，今年的《计划》中商住项目的占比大幅缩减，新型产业用地占比升至七成。

 

     这一变化的根源在于深圳近年的产业升级规划。“十二五”之初，深圳提出紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业，要求促进总部经济集聚发展，到2015年累计引进国内外大型总部企业30个以上。

 

     在诸如比亚迪坪山工业园、华为科技城等项目的簇拥下，2014年，深圳市战略性新兴产业GDP占比继续提升，预计将达到35.3%。

 

     而这一系列招商背后，都需要土地的支持，需要将原有工业用地升级。深圳市规土委官员表示，深圳城市更新的主要目标是推动产业升级，但是前两年做得还不够，未来将加大对产业用地更新的支持力度，工改工的占比还会提升。

 

     目前，深圳的土地供应由存量用地和增量用地构成。其中，近两年的商住项目主要来源于存量用地，即城市更新项目。以2014年为例，仅1宗纯商住用地走了“招拍挂”流程，以旧改方式落地的商住项目用地有25宗。

 

     上述官员表示，鉴于当前的住宅市场情况，预计商住项目在旧改中的占比将会下降。

 

     美联物业全国研究中心主任何倩茹表示，深圳的住宅用地供应量已逐年下降，如果再减少旧改项目中的商住项目比例，将进一步推高当地房价。长期而言，现有的房地产存量项目利润会提高。

 

     今年1月深圳商品住宅成交持续回落，2月降幅更加明显。在住宅市场逼近天花板的当下，房企该如何应对供地政策的变化？中粮地产深圳宝安67区更新项目的做法或许可以借鉴。该项目原为中粮地产的工业厂房，在这一轮更新规划中，将被打造成满足高科技中小企业生产、生活和文化需求的产业园。

 

     中粮地产证代范步登表示，中粮地产希望通过此次旧改，盘活现有资源，在推动原有工业园的改造升级后，加大公司的盈利面。

 

     以深圳为例，过去很多单纯的工业用地或厂房，已不能满足新兴产业的发展要求，这些土地将被深圳市政府拿来二次开发。业内人士表示，产业地产的价值实现已由过去单纯的招商引资、卖厂房模式，发展成为收取租金、介入物业运营，以及通过产业聚集享受土地升值收益等。