本报记者 刘勇 北京报道

    近日，SOHO中国(00410.HK)的人事震荡引人关注，公司核心人物之一的SOHO中国副总裁王胜江离职。在业内人士看来，这是SOHO中国转型的必然结果。

    人事变动频繁

    SOHO中国的销售业务在商业地产开发企业中可谓是独树一帜，其销售团队独辟蹊径，最早挖掘出晋商这样的民间投资者的潜力，他们购买其物业的踊跃程度出人意料。不过，由于散售，使得物业的运营与管理出现困难，不少投资者手中的物业经营状况并不理想，转手也出现困难。

    业内人士认为，SOHO中国告别散售正是由于这种商业模式受到了挑战。

    商业地产专家朱凌波向记者表示，散售的价格比较高，透支了未来的投资升值的空间。散售后，由于没有整体的运营管理，物业的投资回报率并不理想，这对其之后的物业销售会产生一定的不良影响。此外，一直以来，SOHO中国都以北京、上海为投资重点，而随着两地土地资源稀缺，收购物业将成为主要的投资方式，因此由售转租可以说是必然的转变。

    “散售模式并不受地方政府的信任，因为散售不容易做好，会使地方政府对项目产生质疑，不利于公司在地方的发展。”RET睿意德执行董事张家鹏说。

    去年8月份，SOHO中国宣布告别散售，转向开发-自持。商业模式的转变给SOHO中国带来了高层人事的频繁变动，公司推广、设计等多个部门的负责人相继离职，包括副总裁许洋、主管工程的高级副总裁李虹、推广部总监王春蕾等，日前副总裁王胜江的离职更凸显出商业模式的转变给公司人事带来的巨大影响。

    转型当然意味着阵痛，但是，不少业内专家都认同SOHO中国由售转租是正确的选择。

    万商联行总经理刘智勇认为，对以写字楼为主要业务的SOHO中国来说，近年来，写字楼由于供应量少，租金翻倍，投资回报率比散售要高得多。目前写字楼租金回报率的平均水平在5%-6%，好一些的可以达到8%。这个回报率对于融资的成本来说是完全可以承受的。SOHO中国以售转租是完全正确的选择。

    戴维斯报告显示，2013年后三个季度，北京甲级写字楼市场预计将继续面临供给短缺的状况，这将令2013年全年供给量跌至过去十五年的最低值。写字楼投资回报的前景比较乐观。

    SOHO中国2012年年报显示，去年公司销售物业占总资产的比重仅为25%，75%来源于持有业务；公司预计2015年后，所有资产都将是自持投资物业，目前公司自持京沪两地黄金地段总建筑面积近150万平米的高端写字楼，其中北京38万平米、上海112万平米。

    转型阵痛

    SOHO中国转型的阵痛并不仅仅表现在人事变动上，对于商业地产公司来说，租赁与散售可以说是两种截然不同的模式，前期对地块的选择不同，更不用说项目的规划设计等一系列问题。

    目前来看，SOHO中国的租赁业务低于市场的预期。安信国际的相关报告称，位于上海的SOHO世纪广场入驻率仅为60%，这使得2012年下半年的租金收入较上半年同比下降5%。此外，SOHO中国2012年年报显示，公司去年153.05亿元的营收内，投资物业的租金收入为14.8亿元，占比仅为0.98%。据悉，今年下半年公司新出租的物业包括凌空SOHO及复兴广场。

    记者采访的一些业内专家认为，SOHO中国在转型的过程中，其业绩报告难免会变得难看一些。

    不过，SOHO中国2012年的年报并不难看。公司去年营收仅155.44亿元，净利润却高达105.85亿元。公司并不否认这是受惠于新项目竣工增加和投资物业重估收益急升。年报显示，其“投资物业评估增值”高达96.05亿元。

    “由售转租对现金流的要求比较高，要达到财务上比较顺畅的程度需要5-8年的时间。”刘智勇说。

    同时，长期持有项目对团队的运营能力要求很高，SOHO中国之前以销售见长的团队显然难以胜任。

    朱凌波表示，持有物业对招商运营能力要求比较高，对于SOHO中国来说，需要借助外部专业的力量。而且收购的物业通常都有一些硬伤，需要调整和改造，这有一定的难度，因此投资回报的周期相对拉长。

    显然，SOHO中国意识到了这些问题，去年5月份，SOHO中国与盈石资产管理有限公司合作成立公司，双方各持50%股份，由该公司专门为SOHO中国的自持商业项目提供商业运营服务，从定位、招商到运营等后续阶段。

    “SOHO中国与盈石的合作方式是目前商业地产公司所采取的一种比较新的合作模式。盈石为SOHO中国提供定制服务，而业绩指标将成为股权分红的标准。相信SOHO中国在经过一段时间对持有物业运营方面形成比较成熟的经验后，将会有能力组建一支自己的团队。”朱凌波表示。