在中国(上海)自由贸易试验区(以下简称自贸试验区)挂牌成立一个多月后，一份来自国家土地督察机构的调研报告将很快出炉。近日，国家土地督察上海局派出调研组，赴自贸试验区调研其总体情况和土地利用管理情况。

　　据11月15日国土资源部网站发布的消息，该调研组了解到，现阶段自贸试验区面临着产业转型升级和结构优化的挑战，在土地利用和管理上，面临着土地利用结构调整优化的难题。特别是自贸试验区内土地以工业用地为主，如何在短时间内提供大量商业和办公用房，以满足急剧增加的国内外企业退出登录需求，需要尽快研究解决。同时，自贸试验区土地价值受区域政策利好带动快速上升，面临土地市场供地总量、结构、布局等方面的调整，需要密切关注，适时跟踪，要在推进自贸试验区土地二次利用等方面做好工作。

　　自贸试验区挂牌后，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来，用地问题摆到管委会面前。上海证券报曾报道称，自贸试验区管委会考虑打破原有的土地功能区块概念，将占自贸试验区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。

　　“(涉及土地方面)最近好多东西都卡壳。以前是摸着石头(过河)还能颐窍衷谑粲谯藕樱恢朗吩谀摹！币晃恢槿耸吭栽绫钦咚怠

　　据该知情人士称，自贸试验区内最多的是工业仓储用地，同时夹杂商务办公用地，其他就是一些“碎小”的市政公用类，如加油站、社会停车库、厂库用地。为了帮助高端制造业企业更好地在开发区内发展，以往区内的工业仓储用地就允许部分的加工、研发，这是政府经过研究，对土地管理做出的优化，“在建筑的高度上都比普通工业仓储用地有所增加。但强调自用，一般不能买卖。”

　　关键在于，土地性质变更需要市规土局层面重新修订规划，在此前提下，即便原有工业仓储用地允许变成经营性用地，原来的土地使用权拥有者的话语权也不大，因为根据国土资源部以及上海市的相关规定，土地转性之后，一般就是土地收回、重新进行招拍挂。

　　自贸试验区管委会负责人曾称，“完成自贸试验区土地和物业存量资源的梳理和排摸，并启动存量楼宇的改建、盘活工程，进一步提升现有资源的利用效率，满足进区企业和市场的需要”。

　　此前的10月10日，上海市规土局局长庄少勤到自贸试验区调研时指出，自贸试验区在土地方面要建立土地动态流量的概念，“不断创新提高土地利用效率的方式方法，积极探索土地混合使用和建筑复合利用的新模式，进一步节约集约利用土地；建立合理的利益分配机制，处理好公平与效率的关系，为自贸试验区新业态的落地提供空间保障。”

　　除了土地，自贸试验区内的楼市也引发关注。根据德佑监控的数据，9月29日-10月29日，临港新城板块新建商品住宅成交量为4.63万平方米，相当于去年同期的14倍；成交均价达到14690元/平方米，相较去年同期上涨42.8%。同期，外高桥板块的成交情况同样火爆――新建商品住宅成交面积为3.18万平方米，相较去年同期上涨89%；成交均价36417元/平方米，相较去年同期上涨30%。

　　上述国土资源部网站发布的消息称，国家土地督察上海局通过调研，基本了解了自贸试验区的规划情况和土地利用现状，并就其与保税区等类似园区改革创新的方向和广度等方面的不同进行了比较分析，以期把握用地结构调整后土地政策需求的变化。

　　该消息续称，当前，自贸试验区建设刚刚起步，相关规划还在制定中，土地政策对自贸试验区建设发展的实质性影响将进一步显现，土地的真实需求还有待释放。国家土地督察上海局有关负责人表示，下一步该局还将密切关注、持续跟踪自贸试验区的用地情况，努力把握自贸试验区设立给土地管理制度创新带来的机遇和挑战，更好地跟进土地监管和服务。