刚进入新年就传来消息：国土资源部在海口督办了几起小产权房案件，强行拆除了多处违规建筑。

 

　　这8栋小产权楼房位于海口市演丰镇，有几栋已经建到了10层楼高，现场十几台炮机同时启动，将这些违建拆除。

 

　　自十八届三中全会《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”后，一个“一厢情愿”的解读在坊间流传：小产权房有望转正。这令不少利益相关者“士气大振”，开发者趁机忽悠人们购买小产权房。

 

　　很快，国土资源部、住房和城乡建设部联合发出通知，要求坚决叫停在建、在售的小产权房；紧接着，成都市国土局也特别强调：小产权房若违建将不受法律保障。

 

　　国土资源部在海口的督办之举，以行动浇灭了小产权房利益相关者“转正”预期。

 

　　目前成都的小产权房究竟处于什么状况？本刊记者近日走访了多位小产权房住户、开发商及专家学者，以期解开笼罩在小产权房身上的疑团。

 

　　小产权房住户的心态

 

　　走进成都郫县团结镇水榭名居小区，第一感觉是：旧。实际上，这个小区是2008年地震后才修的。小区路面并不平整，绿化虽然有，但不讲究，明显没有经过精心布局。更糟的是，小区连围墙都没有，只有不到2米高的铁丝栅栏。不过，房价成为最亮的卖点，因小区是小产权房。

 

　　在小区，记者随机做了个小调查：最近有没有听到小产权房转正的说法？

 

　　老人们大多表示，不在乎小产权房能否转正，“反正，我手上就这一套房子，又不打算卖，即使它不转正，对我又有什么影响？ ”一位姓蔡的女士告诉记者：“如果硬要转正的话，每平米补交个200-300元土地出让金，我们是可以接受的，但如果多到400-500元，我们就不愿意了。”

 

　　“不交钱转正，那将来如果拆迁可能得不到赔偿，不担心吗？”面对这个疑问，蔡女士淡定地说：“至于拆迁有没有补偿，我们不关注。既然要拆迁，总该给我们安置一个新的住所吧？我们这么多人，都只有一套房子，政府总不会拆迁完什么也不管，让我们露宿街头吧？”

 

　　蔡女士说，当初买房子时，开发商承诺可以办产权证，“开发商建房是经过政府批准的，如果开发商跑了，我们就找政府啊，团结镇政府总是不会垮的吧？”她的想法或许反映了大多数购买小产权房的人的心态。

 

　　接下来，记者以购房者的身份，走进紧邻水榭名居的锦岸小区，售楼部夏姓女士告诉记者，在她经办的业务中，有些购买小产权房的人，根本不愿意让房子转正，不愿意有产权证，“他们已经有好几套房子了，如果办了证，害怕个人住房信息联网后被查出来。”夏女士说，有这种心理的购房者，一部分是公务员，还有一部分是因为害怕征收房产税。

 

　　在团结镇走访一圈，记者注意到，该镇大产权房仅有一两处，多数小区为小产权房。

 

　　两类开发商有两种诉求

 

　　在锦岸小区，记者指着一套房子询问价格，夏女士迅速报价：3280元/平方米。而该镇普通商品房的价格则是5500元/平方米左右。

 

　　“这么便宜，有产权证吗？”记者问。夏女士熟练地解释道：“我们已从2010年7月开始向政府补缴土地出让金，每平方米360元，正在申请转为国有土地，等拿到国有土地使用证，就可以办房产证了。”话中之意，现在买这里的房子并不能立即办房产证，要等拿到国有土地使用证后才可以补办。夏还补充说，购房必需付全款，不能办理按揭贷款。

 

　　在记者的要求下，夏女士出示了万家新居房地产公司向政府补缴土地出让金的票据。票据显示，最后一批款项是2013年1月交的50万元，但收款单位是团结镇政府，而不是郫县(国土资源局。夏女士说：“这是镇政府代收的。”

 

　　随后，售楼部还出示了一本褐色封面的《建设用地规划许可证》，正文中写着“根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、三十八条规定，本用地项目符合城乡规划要求，颁发此证。”发证机关是郫县规划管理局，盖章时间是2010年7月6日。该证右下角的备注栏里特别注明“本证仅用于解决遗留违法用地，只用于土地证办理”。

 

　　记者在成都政府信息公开网上查到，郫县)规划局于2009年10月28日公布的《建设用地规划许可证》补办流程明确规定，开发商申请《建设用地规划许可证》时须提供国土证。那么，这家开发商是如何在没有国土证的情况下取得《建设用地规划许可证》的？种种迹象值得推敲，也可看出小产权房开发商“转正”的强烈意愿。

 

　　默算一下，小产权房开发商为了转正，即使补缴土地出让金，仍然是划算的。以锦岸小区为例，开发商向政府补缴的土地出让金仅为每平米360元，但转正后项目每平米的售价涨幅则远不止这个数目，更何况，在建高层的情况下，地面的一平方米，对应的是楼面的几十平米了，应该有足够的利润空间。

 

　　小产权房的蓬勃发展，动了大产权房的奶酪，所以，主流房地产商显然不希望它合法化，一个劲儿地唱衰小产权房。任志强曾在财经年会房地产论坛上愤怒地表示：“允许小产权房合法化，就是允许其它违法行为合法化，小产权房永远不可能合法化。”

 

　　决策者和专家都冷眼看放开

 

　　与市场期待的热度相比，决策者显然冷静得多。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文，就“泼上一盆冷水”。他说，十八届三中全会《决定》中的“农地入市”、“与国有土地同权”，有着“符合规划和用途管制”这一前置条件和“集体经营性建设用地”这一限制条件。

 

　　这不是陈锡文第一次强调“用途管制”，近年来，他一直在反复重申“耕地不能用来盖房子、农村盖的房子城里人不能住、小产权房不能放开”等观点。

 

　　从今年8月起，邯郸、昆山等28个市县开始试点农村集体经营性建设用地使用权流转，其《指导意见》明确规定：流转土地不得用于商品住宅建设。

 

　　既然连符合条件的农村集体经营性建设用地，都不得用于商品住宅建设，何况那些占用非经营性建设用地甚至耕地的，更是严禁，由此可见小产权房合法化的难度。

 

　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，政府其实是小产权房的受益者，因为小产权房的大量涌现，弥补了政府保障房供应不足的问题，缓和了社会矛盾。但目前，国土资源部、住房和城乡建设部对小产权房叫停，是很有必要的；在系统性解决方案、顶层设计出台之前，应该先停下来，不要再建，不过，也不应急着拆掉。

 

　　长期研究土地问题的经济学家华生，坚决反对小产权房合法化。他认为，让小产权房合法对外来农民工极其不利，“外来农民工现在还能在小产权房暂时栖身，正是因为小产权房不合法，只能出租、不易出售。小产权房一旦合法，房价就会立即向大商品房看齐，农民工就住不起了。”

 

　　华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰则认为，“小产权房的发展，在城郊形成了一个土地食利者阶层，他们的利益跟全国95%的农民的利益不一致。如果放开小产权房，城郊的食利者阶层富起来了，而政府通过土地出让金获得的财政收入却减少了，这等于食利者阶层在从纳税人口袋里掏钱！”他主张，不仅应严禁小产权房增量产生，而且应严打存量部分。

 

　　试验区小产权房也无“特权”

 

　　成都是全国统筹城乡综合配套改革试验区，既然是试验区，很多事情允许先行先试。那么，成都的小产权房是否可以获得一点空间？

 

　　四川省住建厅办公室一位负责人在接受记者电话采访时明确回答：“对小产权房，全国都是统一口径：不允许，即便是作为改革试验区的成都也不例外。不排除有一些声音主张小产权房合法化，但发声者拿不出政策依据。”

 

　　关于改革试点的特殊性，蔡继明教授是这样解释的：试点，一般是领先一步，走在法律前面，等试点成功了、有积极意义了，再将其推广。所以，在改革的过程中，一般赋予试点一定的违法权限，允许试错。当然，犯了错就要纠正，而不是说对试点就可以法外留情。如果成都作为试点的经验成功了，当然应该推广，这需要修改现行的法律法规，而不是“法外特办”。

 

　　对成都的小产权房能否享受“特权”，贺雪峰的态度明确：“成都的小产权房，始建于它成为全国统筹城乡综合配套改革试验区之前，而且，在2007年的《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》中，也没有允许试点小产权房。即便是试点，也应该在试点政策允许的范围内尝试。所以说，不应该法外留情。”