进入4月，上市房企年报大都已发布。万科、恒大、保利、融创等标杆房企纷纷召开业绩发布会。从年报可以看出，万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。但值得注意的是：在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率却在持续下跌。怀着美好期望，多家标杆房企上调了2013年销售目标。专业人士分析，调控之下，房企未来之路或将负压前行。
统计显示，在已经发布2012年业绩预告、业绩快报或年报的近百家上市公司中，虽然多数企业实现了净利润同比增长，但增长率普遍低于销售额、营业收入等规模性指标的增长率，基本延续了过去两年来“增利低于增收”，甚至“增收不增利”的趋势。兰德咨询总裁宋延庆分析，虽然已公布年报的企业不能完全代表全部上市房企，更不能代表整个行业，但包括万科、中海、龙湖等在内的一线品牌企业尚且如此，平均水平可想而知。
利润下滑趋势加剧
上市公司年报显示，2012年，销售额超过千亿的房企已由万科一家扩容至三家，此外，年销售规模超过百亿的房企也超过了53家，相比2011年的42家大幅增长。不过，亮丽的数字却无法掩盖行业的潜在危机，在销售额大幅增长的同时，房企利润下滑的趋势却也同样加剧。中国指数研究院数据显示，2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。
据悉，2011年高盈利的代表中海地产，毛利率首次跌出了40%的水平，其他房企下降幅度则更大。虽然楼市自去年三季度开始销售均价已重拾升势，销售毛利率有所提升，但整个行业利润率降低已是大势所趋。绿城物业销售毛利率为29.2%，低过2011年的32.6%，与2010年的29%相近。恒大更宣布上市以来首次暂停派息。
观察人士分析，与过去数年相比，合作项目，权益销售在房企年报中所占的比重越来越高，高速增长的背后，却是更多分享蛋糕的合作伙伴。而曾经作为房企实力重要考评指标的销售额排行榜，也因此越来越失去其参考价值。以万科为例，自2005年起，万科每年约有50%左右的新增项目都是通过合作购得。这一规则同样在2012年的年报中得以体现。当年新增的78个开发项目中，有47个属于合作项目，以建筑面积计算，万科拥有的权益建筑面积仅占到全部新增项目总规划建筑面积的77%，这也使得2012年万科1412.3亿元的销售金额要大打折扣。
同样通过大规模合作赢得发展的还有绿城和融创。两家企业在2012年的销售排行榜上均大幅跃进。由2011年的第12位跃升为第7，则从2011年的第18位跃升至第12。而双方开创的合作销售模式无疑是主要原因。年报数据显示，2012年绿城中国546亿的销售额中，归属于集团的权益金额仅为289亿元。
中小房企资金压力仍在
得益于去年房市回暖和贷款增加，多数企业已经紧绷了两、三年的资金链有所趋缓，但高负债、高支出和依然不容乐观的销售形势，则意味着2013年的房企们的资金压力依然很大。
宋延庆分析，像账面货币资金充足，超180亿元，是短期借款和一年内到期的非流动负债的1.92倍，财务状况优。相比而言，中小企业却不乐观。2012年末，的净负债率223.7%，远高于行业水平，而期末在手现金仅为14.6亿元，但短期借款和一年内到期的非流动负债合计65.6亿元，短期偿债压力巨大。资产负债率为63.58%，较年初增长8.18个百分点，年末货币资金26.11亿元，为短期负债与一年内到期长债总和的0.82倍，短期有一定偿债压力。
虽然整个行业企业资金压力减缓，但高负债所导致的财务成本在快速增加，“吃掉”了企业的大量利润。多家房企年报显示，这一现象已越来越严重。如万科，2012年末一年内到期的非流动负债和长期借款合计617亿元，全年利息总支出为58亿元，而净利润是125.5亿元。
经营水平差异导致分化
导致2012年房地企净利率下降的主要原因是成本费用上升而售价下降。以4家已实现全国性布局的典型企业为例。兰德咨询的测算结果显示，绿地集团2011、2012年房地产销售均价分别是9604元和9136元，绿城从22201元降到了19339元，万科从11302元降到了10916元，恒大从6589元降到了6009元，均有不同程度地下降。据兰德咨询分析，导致企业利润率相差很大的原因主要有以下四方面原因。一是不同企业的市场布局和产品定位不同，以及净利润核算口径不同。但进一步对比分析发现，这一结论不具有普适性。二是开发策略不同。有的企业是高溢价模式，有的则是高周转模式。高溢价模式虽然结算利润率很高，但因为周转率低，最终导致收益率很低。三是高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润。推算房地产企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，而有的企业则高达70%以上，平均为50%左右。四是企业经营管理能力，特别是计划运营能力、成本控制水平不同。还有诸如经营外包范围，品牌附加值，产品溢价率等。诸多原因交互影响，正是不同企业的盈利性指标相差一倍及以上的主要原因。
可以预见的是，今后行业利润率水平仍将会进一步走低。兰德咨询预测，在未来几年内，行业平均利润率每年将降低一个百分点左右。
