“国五条”各地实施细则已经相继出台。但不少城市的落地方案仅仅寥寥几句，尤其对备受关注的20%个税执行一条不是流于应付，就是避而不谈。“国五条”20%个税要严格执行在操作层面是否有其本身存在的问题？实施难度究竟在哪里？专家告诉中国经济时报记者，要严格执行20%个税征收确实存在着诸多悬而未决的主客观制约因素，短期内硬性铺开恐存在一定阻力，执行中不妨允许根据各地实际适当变通。
二手房买卖征收的20%的个税引发如此大的关注，它特殊在哪里？
“20%的个税并非新规定，关于房屋交易转让一直有两种收税方式，一是核定征收；二是查账征收。现在按第二种标准计算应纳税所得额，卖出收入减去昔日买入价格及各种成本后，对这个差额征收20%的个税。而按核定征收一般是房产总价值的1%-3%。”财政部财政科学研究所研究员陈少强告诉本报记者。
但为什么之前人们很少有选择更精确的按差额20%缴纳个税的查账征收方式呢？
“由于二手房购进和售出差价较大，因此20%的缴税法比前者要多不少。”西南财经大学财政税务学院教授、博士生导师付志宇向本报记者表示。
据此分析，统一按20%个税执行二手房交易个税征缴，增加了交易成本。
上海财经大学公共经济管理学院教授、博士生导师胡怡健向本报记者坦言，交易的税负已经不低了，不到五年的房子要交5%的营业税，0.5%的附加税，3%-4%的不动产交易契税，如果个税再按20%差额征收，确实增加了交易成本。
陈少强认为，由于房屋的有关信息不好测量，税务部门只好按照一定标准核定一个额度进行征收，税额较低。税务部门不采用查账征管主要因为掌握的信息不全面，无法核定成本、费用。比如装修无发票，一些雇人做的创意、软设计和规划成本很难计量等。此外，他认为房产性质多样复杂同样增加了按20%差额个税进行征收的难度。
在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上多年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是极其困难的事情。
“买卖双方大都认为‘国五条’影响到他们利益，三月份交易的火爆与之有极大关系。尤其是即将转售者会觉得不够公平。现在房地产业兴盛的地方多是卖方市场，税负将由买方负担。不排除‘国五条’误伤刚需的可能。”陈少强补充道。
操作层面准备尚不充分
不仅是核清原值不容易，而且网签工作也并没有做到十分完善，网签被认为是落实查账征收所必备的条件。
“一个基础工作没做好，房屋交易通常以网签的信息为准，但我们的网签建设相对滞后，如北京的网签2008年才建立起来，而之前的一些房产信息、土地和房产价格现在很难确定。标准也难于统一，有差别的对众多纳税人进行征收的话成本太高，也增加了沟通难度。”陈少强说。
胡怡健提出了一些操作层面尚未厘清的难题。如果对资本利得征税，分短期、长期，短期交易交的比率高点，长期的低一点。单以5年为分界点，是否合理。按差额征税，指收入减去成本费用，成本费用扣除标准怎么定。购买成本、交易费用、装修成本，没有发票怎么办，提供一个最低扣除标准？贷款利息算不算，还本付息的代价是否要扣除？自己投入房产的资金算不算成本；卖掉自住房换取新的改善性住房又该执行怎样的标准？在没有操作细则和地区差异化考量的前提下，相关政策在地方有执行难度。
陈少强表示，“国五条”在地方落地确实有阻力，虽然20%的个税在表述上落地了，但在操作层面税务总局的征收细则尚未出台。满5年的房产交易不按20%征税，但4年和1年的房子出售按同样比例征收略显不公。
之前有媒体披露说，在研讨“国五条”细则的北京市长办公会上，曾有两种意见，一种意见坚持一刀切，另一种意见则坚持阶梯式征税，比如房产持有两年内转手的严格征收20%的个税，2—5年转手的降低征税比例，5年以上转手的再降低。
“北京、上海相比大多数地区没有回避20%的问题，但也未必严格执行，具体操作中，可能分清的按20%收，分不清的按1%-2%的老办法。”胡怡健说。
执行上或允许适度灵活性
厦门出台的细则被认为是对20%的个税征收表述相对明晰的，表示“能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。而对个人转让自用5年以上的唯一生活用房，继续免征个人所得税。”
其实即便这个被认为是20%个税落地比较规范的厦门市的细则，依然保留了很大的机动性，那就是仅对“能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的”按20%征收差额个税，否则“不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。”到底有多少房屋能通过税收征管、房屋登记等有效的核实原值我们不得而知。
付志宇认为，既然税法规定可以按销售价格的1%-2%，也可以按销售差价的20%缴税，那就应该由交易双方自行选择，无需统一规定某种方式。
即便被认为落实“国五条”最严格的北京，同样规定，如果难以核定房屋原值，就按照房屋售价的1%来征收个税。从目前的情况看，其他地区的细则不会超过这个尺度，而且往往比这个尺度还要宽泛不少。这或许意味着，各地在执行20%个税征收的时候会充满灵活性。
“如果房价下来了，买进高，卖出价格低，卖方会主动拿出凭证，按差额征收就可以不交所得税了，按老办法核定征收还要交1%-2%的个税，卖房者反而吃亏。如果将来出现大量负差价，按新规定将失去不少个税收入。地方对20%个税要么不提，要么提归提做归做，保留变通的处理空间。”胡怡健表示。
